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3. Zustandsbewertung beim Immobilienkauf
4. Elektrosichtprüfung nach DIN VDE
5. Schimmel- & Feuchtigkeitsbewertung
6. Technische Beratung bei Sanierungen
7. Prüfung elektrischer Betriebsmittel nach DGUV Vorschrift 3
8. Schallpegelmessung (dB) zur Beweissicherung
Vielfältige Dienstleistungen für Ihre Immobilienbedürfnisse
Wir bieten zuverlässige Kaufberatung, umfangreiche Elektroprüfungen & Energieausweise an.
Kaufpreisteilung
Kaufpreisteilung nach aktueller Rechtsprechung
Eine Kaufpreisteilung dient der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie auf die wesentlichen Wirtschaftsgüter – in der Regel auf den Bodenwert (Grund und Boden) und den Gebäudewert. Diese Aufteilung ist steuerlich relevant, da sich die Abschreibung (AfA) nur auf den Gebäudewert bezieht.
Rechtliche Grundlagen
• § 7 Abs. 4 EStG – Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudeanteil.
• § 255 Abs. 1 HGB – Anschaffungskostenbegriff als Grundlage der Aufteilung.
• BFH-Rechtsprechung (u. a. BFH, 21.07.2021 – IX R 26/19) – Steuerpflichtige können eine realitätsgerechte Kaufpreisaufteilung vornehmen, die Finanzverwaltung darf nur bei Unplausibilität abweichen.
• BMF-Schreiben 28.03.2022 – Vorgaben zur Aufteilung nach Bodenrichtwertmethode (nicht zwingend).
Zweck und Nutzen
• Ermittlung eines höheren Gebäudeanteils zur steuerlichen Abschreibung (AfA).
• Rechtssichere Grundlage für die Steuererklärung und spätere Betriebsprüfungen.
• Transparenz bei Finanzierung und Bewertung.
Methoden der Aufteilung
• Vereinfachtes BMF-Online-Tool (Bodenrichtwertmethode) – von der Finanzverwaltung akzeptiert, aber nicht bindend.
• Sachverständigengutachten – marktgerechte Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Baujahr, Modernisierung und regionalen Marktdaten.
• Individuelle Berechnung (z. B. Ertragswert- oder Vergleichswertansätze) – möglich, wenn plausibel begründet.
Aktuelle Entwicklungen
Die Finanzgerichte und der BFH betonen, dass Steuerpflichtige nicht an das BMF-Tool gebunden sind. Ein plausibel begründetes Gutachten hat Vorrang, wenn es die realen Wertverhältnisse besser abbildet. Insbesondere bei stark renovierungsbedürftigen Objekten oder besonderen Lagen kann ein Gutachten zu einem deutlich höheren Gebäudeanteil führen, was die AfA optimiert.
Inhalt eines belastbaren Gutachtens
• Detaillierte Objektaufnahme mit Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Modernisierungen.
• Ermittlung des Bodenwerts anhand aktueller Bodenrichtwerte und Marktdaten.
• Berechnung des Gebäudewerts nach Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
• Plausible und nachvollziehbare Dokumentation mit Fotos und Berechnungswegen.
Für wen besonders interessant
• Käufer:innen von vermieteten oder selbstgenutzten Immobilien, die von einer höheren AfA profitieren möchten.
• Steuerberater und Finanzplaner zur Optimierung von Steuerstrategien.
• Investoren und Family Offices mit Fokus auf Cashflow-Optimierung.
Fazit
Eine fundierte Kaufpreisteilung ermöglicht eine steuerlich vorteilhafte AfA und schafft Rechtssicherheit gegenüber dem Finanzamt. Aktuelle BFH-Urteile stärken den Anspruch der Steuerpflichtigen auf eine realitätsgerechte, gutachterlich begründete Aufteilung.
Verkehrswertgutachten
Verkehrswertgutachten nach aktueller Rechtsprechung
Ein Verkehrswertgutachten dient der Ermittlung des aktuellen Marktwerts (Verkehrswert) einer Immobilie nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks.
Rechtliche Grundlagen
• § 194 BauGB – Definition des Verkehrswerts.
• ImmoWertV – detaillierte Regelungen zur Wertermittlung (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren).
• Wertermittlungsrichtlinien (WertR) – ergänzende Hinweise für die Praxis.
Anlässe für ein Verkehrswertgutachten
• Kauf oder Verkauf von Immobilien zur Kaufpreisfindung.
• Erbschaften und Schenkungen (Nachweis für Finanzamt, z. B. bei Erbschaft- und Schenkungssteuer).
• Ehescheidungen zur Vermögensauseinandersetzung.
• Zwangsversteigerungen oder Teilungsversteigerungen.
• Beleihungs- und Finanzierungsanfragen bei Banken.
Methoden der Wertermittlung
• Vergleichswertverfahren – für Grundstücke und Eigentumswohnungen.
• Ertragswertverfahren – bei Renditeobjekten (z. B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbe).
• Sachwertverfahren – bei selbstgenutzten Objekten oder Spezialimmobilien.
Die Auswahl des Verfahrens richtet sich nach Art und Nutzung der Immobilie gemäß ImmoWertV.
Aktuelle Entwicklungen
Die ImmoWertV 2021 und die aktuellen Wertermittlungsrichtlinien legen größeren Fokus auf Nachhaltigkeitsaspekte, Bodenrichtwerte und die Transparenz der Datengrundlagen. Gerichte (u. a. BFH und FG) bestätigen, dass ein nachvollziehbar begründetes Verkehrswertgutachten von einem qualifizierten Sachverständigen für steuerliche und rechtliche Zwecke anzuerkennen ist.
Inhalt eines belastbaren Gutachtens
• Detaillierte Objektbeschreibung (Lage, Baujahr, Größe, Zustand, Rechte und Lasten).
• Marktanalyse und Bodenrichtwerte.
• Begründete Auswahl des Wertermittlungsverfahrens und transparente Herleitung des Verkehrswerts.
• Fotodokumentation, Pläne und rechtliche Grundlagen.
Für wen besonders interessant
• Eigentümer:innen vor Verkauf oder Kauf einer Immobilie.
• Erbengemeinschaften und Familien bei Nachlässen.
• Banken und Kreditinstitute zur Beleihungswertermittlung.
• Gerichte, Rechtsanwälte und Steuerberater zur rechtlichen und steuerlichen Absicherung.
Fazit
Ein professionelles Verkehrswertgutachten schafft Rechtssicherheit, schützt vor Über- oder Unterbewertung und ist Grundlage für steuerliche Bewertungen, Finanzierungsgespräche und gerichtliche Auseinandersetzungen.
Energieausweis nach GEG
Übersicht: Energieausweise in Deutschland
In Deutschland gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide dienen als Nachweis der energetischen Qualität eines Gebäudes und sind beim Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung verpflichtend vorzulegen.
Merkmal Verbrauchsausweis Bedarfsausweis Grundlage Tatsächlicher Energieverbrauch der letzten 3 Jahre Berechneter Energiebedarf nach technischer Analyse Datenbasis Heizkostenabrechnungen, Zählerstände, Witterungsbereinigung Gebäudehülle, Heizungsanlage, Dämmung, Fenster, Anlagentechnik Typische Anwendung Bestehende Gebäude ab 5 WE oder Gebäude nach 1977 mit modernem Wärmeschutz Pflicht bei unsanierten Altbauten <5 WE (vor 1977) oder Neubauten Vorteil Günstiger und schneller, weniger Aufwand Objektiver und unabhängig vom Nutzerverhalten Nachteil Abhängig vom Nutzerverhalten (Heiz- und Lüftungsverhalten) Aufwendiger und teurer, da Vor-Ort-Analyse notwendig Gültigkeit 10 Jahre 10 Jahre Hinweis: Beide Ausweise müssen bei Immobilienanzeigen angegeben werden. Für Sanierungsplanungen oder Förderungen wird der Bedarfsausweis empfohlen.
Steuerliche Behandlung beim Finanzamt
Der Energieausweis ist beim Finanzamt kein abschreibungsfähiges Wirtschaftsgut, sondern eine laufende Ausgabe. Die Behandlung hängt von der Nutzung der Immobilie ab:
Für Eigentümer (Privatpersonen)
Nutzung der Immobilie Steuerliche Behandlung Gesetzliche Grundlage Vermietung / Verpachtung Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – sofort abziehbar im Jahr der Zahlung § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Eigennutzung (selbst bewohnt) Keine Absetzbarkeit, da kein einkunftsbezogener Aufwand – Verkauf (innerhalb 10 Jahre) Kann als Veräußerungskosten gelten und den steuerpflichtigen Gewinn mindern § 23 Abs. 3 EStG Für Unternehmer / Freiberufler
Art der Nutzung Steuerliche Behandlung Gesetzliche Grundlage Betriebsgebäude Betriebsausgabe, sofort abziehbar § 4 Abs. 4 EStG Hinweis: Keine Abschreibung nach § 7 EStG, da kein abnutzbares Wirtschaftsgut entsteht. Rechnung sollte auf den Eigentümer bzw. Steuerpflichtigen ausgestellt sein (Belegnachweis).
Energieausweis beim Hauskauf und für Banken
Beim Verkauf einer Immobilie oder bei einer Finanzierung durch eine Bank ist ein gültiger Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtend vorzulegen. Grundsätzlich sind sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweise zulässig, abhängig von Alter und Zustand des Gebäudes.
Pflicht beim Verkauf (§ 80 GEG)
• Verkäufer müssen dem Käufer spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorlegen.
• Spätestens beim Notartermin ist der Energieausweis zu übergeben oder auszuhändigen.
• Der Ausweis darf maximal 10 Jahre alt sein.Welche Art ist zulässig?
Gebäudeart Erforderlicher Ausweis Neubau oder umfassend saniertes Gebäude Bedarfsausweis (keine Verbrauchsdaten vorhanden) Altbau vor 1977 (<5 Wohneinheiten, unsaniert) Bedarfsausweis (Pflicht) Modernisierte Gebäude / ab 1977 / ≥5 Wohneinheiten Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis möglich Für Banken (Finanzierung)
• Banken verlangen in der Regel eine Kopie des gültigen Energieausweises, um die Energieeffizienz und den Wert der Immobilie einzuschätzen.
• Bei Neubauten oder Sanierungen akzeptieren Banken nur den Bedarfsausweis, da kein Verbrauch vorliegt.
• Für Förderprogramme (z. B. KfW, BAFA) wird stets ein Bedarfsausweis gefordert.Praxis-Tipp: Für schnelle Finanzierungsprüfungen kann ein vorläufiger Bedarfsausweis genutzt werden, der später durch den finalen Ausweis ersetzt wird.
Schadens & Beweissicherungsgutachten
Schadens- und Beweissicherungsgutachten nach aktueller Rechtsprechung
Ein Schadens- und Beweissicherungsgutachten dient der fachgerechten Dokumentation von Baumängeln, Bauschäden oder sonstigen wertrelevanten Mängeln an Gebäuden und Grundstücken. Es wird häufig erstellt, um den Zustand eines Bauwerks zum Zeitpunkt der Begutachtung gerichtsfest nachzuweisen und spätere Ansprüche zu sichern.
Rechtliche Grundlagen
• § 633 BGB – Mängelhaftung bei Werkverträgen.
• § 634 BGB – Rechte des Bestellers bei Mängeln (Nachbesserung, Schadensersatz etc.).
• § 650g BGB – Sicherung von Beweisen im Bauvertragsrecht.
• Zivilprozessordnung (ZPO) §§ 485 ff. – Selbständiges Beweisverfahren zur gerichtlichen Sicherung von Beweisen.
• VOB/B § 13 – Mängelansprüche bei Bauleistungen (bei vereinbarter VOB).
Zweck und Nutzen
• Gerichtsfeste Beweissicherung für mögliche Rechtsstreitigkeiten.
• Nachweis von Mängeln gegenüber Bauunternehmen, Handwerkern oder Versicherungen.
• Grundlage für Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen.
• Dokumentation des Zustands für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
Inhalt eines belastbaren Gutachtens
• Ausführliche Beschreibung des Objekts und des Schadens.
• Fotodokumentation mit Maßangaben und Detailaufnahmen.
• Technische Bewertung unter Bezugnahme auf relevante DIN-Normen (z. B. DIN 4108, DIN 18360, DIN 18542).
• Ursachenanalyse und mögliche Folgeschäden.
• Empfehlungen für Sofortmaßnahmen oder Sanierung.
Aktuelle Entwicklungen
Gerichte erkennen sachverständige Gutachten zunehmend auch im Vorfeld eines Prozesses an, sofern sie nachvollziehbar, neutral und nach anerkannten Regeln der Technik erstellt wurden. Besonders im Bauvertragsrecht (§ 650g BGB) und im selbständigen Beweisverfahren (§§ 485 ff. ZPO) haben Gutachten große Bedeutung, um teure Folgestreitigkeiten zu vermeiden.
Für wen besonders interessant
• Bauherren und Eigentümer bei Baumängeln oder Bauschäden.
• Käufer:innen und Verkäufer:innen von Immobilien zur Absicherung vor dem Eigentumsübergang.
• Versicherungen für Schadensregulierung.
• Gerichte und Rechtsanwälte im Rahmen von Beweisverfahren.
Fazit
Ein professionell erstelltes Schadens- und Beweissicherungsgutachten schafft Rechtssicherheit, ermöglicht die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen und kann kostspielige Prozesse verhindern. Die aktuellen gesetzlichen Regelungen (BGB, ZPO, VOB/B) bieten eine solide Grundlage für den Einsatz solcher Gutachten.
Restnutzungsgutachten
Restnutzungsgutachten nach aktueller Rechtsprechung
Ein Restnutzungsgutachten (RND-Gutachten) ermittelt die voraussichtlich verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes auf Basis des tatsächlichen baulich-technischen Zustands und der wirtschaftlichen Gegebenheiten. Die Restnutzungsdauer ist in der ImmoWertV als die Zahl der Jahre definiert, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Steuerliche Relevanz
Bei vermieteten Gebäuden darf statt der typisierten AfA (§ 7 Abs. 4 S. 1 EStG) eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden – mit entsprechend höherer jährlicher Abschreibung (AfA). Der BFH hat am 23.01.2024 (IX R 14/23) klargestellt: Zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer kann sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist; eine starre Bindung an Verwaltungsvorgaben besteht nicht.
Aktuelle Rechtsprechung (2024/2025)
• BFH, 23.01.2024 – IX R 14/23: Freie Wahl geeigneter sachverständiger Methoden zur RND-Ermittlung.
• FG Münster, 02.04.2025 – 14 K 654/23 E: Bestätigt die Linie des BFH; verlangt weiterhin eine sachverständige Begutachtung mit Ortstermin und nachvollziehbarer Herleitung.
Rechtliche Fundstellen (Auswahl)
• EStG § 7 Abs. 4 S. 2 – AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer.
• EStDV § 11c Abs. 1 S. 1 – Definition der Nutzungsdauer.
• ImmoWertV – Legaldefinition der Restnutzungsdauer.
• BMF-Schreiben 22.02.2023 – Verwaltungsauffassung; durch BFH 2024 in Teilen relativiert.
Inhalt eines belastbaren Restnutzungsgutachtens
• Ortstermin mit Inaugenscheinnahme, Dokumentation von Bauteilen, Schäden und Modernisierungen.
• Nachvollziehbare Herleitung der RND, idealerweise angelehnt an die ImmoWertV-Systematik.
• Transparente Unterlagenliste (Baujahr, Pläne, Sanierungsnachweise, Fotos, Nutzung etc.).
Für wen besonders interessant
• Vermieter:innen/Investor:innen von Wohn- und Gewerbeimmobilien mit älteren Baujahren.
• Eigentümer:innen nach Teilsanierung, wenn wesentliche Bauteile den Nutzungszeitraum begrenzen.
• Kurz- bis mittelfristige Haltestrategien, Erbengemeinschaften und Family Offices.
• Bankengespräche/Rating: Plausibilisierte RND kann in Bewertungen/Finanzierungen einfließen.
Praxis-Hinweise
• Keine gesetzliche Pflicht, nur eine bestimmte Gutachtenform zu verwenden – entscheidend ist die Eignung und Nachvollziehbarkeit.
• Verkehrswert-/ImmoWertV-Gutachten können als Schätzgrundlage für die RND dienen, wenn die Herleitung transparent erfolgt.
• Verwaltungsvorgaben sind beachtlich, aber nicht bindend – maßgeblich ist die Rechtsprechung des BFH.
Fazit
Mit einem sauber hergeleiteten Restnutzungsgutachten lässt sich die AfA rechtssicher verkürzen und die Steuerlast spürbar senken. Die aktuelle Rechtsprechung stärkt den sachverständigen Ermessensspielraum – entscheidend sind Objektbegehung, Methodenklarheit und Begründungstiefe.